當(dāng)前，廣西“非出讓地”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)發(fā)展快，稅收管理難度加大。如何及時(shí)、全面、動(dòng)態(tài)地掌握“非出讓地”房地產(chǎn)市場(chǎng)涉稅信息？課題組建議，應(yīng)搭建由政府主導(dǎo)，多部門(mén)共同參與的“非出讓地”房地產(chǎn)信息共享平臺(tái)，為稅收征管提供準(zhǔn)確的信息支持。

——課題組組長(zhǎng)賴(lài)先云

       隨著城鎮(zhèn)化不斷加快，廣西“城中村”及近郊農(nóng)村集體建設(shè)用地成為“非出讓地”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的“熱土”。“非出讓地”房地產(chǎn)企業(yè)將不同類(lèi)型的土地，常以住宅的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，所簽訂的合同也一般選擇合作建房或長(zhǎng)期租賃，無(wú)法取得商品房預(yù)售許可證。目前住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)只對(duì)經(jīng)過(guò)備案的商品房進(jìn)行監(jiān)管，因此導(dǎo)致“非出讓地”房地產(chǎn)行業(yè)違規(guī)操作頻發(fā)。

       房地產(chǎn)稅收管理存在的問(wèn)題主要有：其一，企業(yè)所得稅納稅主體不明確。“非出讓地”主體主要是村民委員會(huì)。對(duì)于村民委員會(huì)取得的租金收入或其他經(jīng)營(yíng)性收入，目前各地的管理方式并不統(tǒng)一，有將村民委員會(huì)界定為企業(yè)所得稅納稅主體，也有不將其界定為企業(yè)所得稅納稅主體的。其二，稅收管理難度大。有的“非出讓地”房地產(chǎn)存在層層轉(zhuǎn)租的情況，稅務(wù)部門(mén)難以及時(shí)、全面、動(dòng)態(tài)地掌握“非出讓地”房地產(chǎn)納稅信息。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有些生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)沒(méi)有取得正式發(fā)票，導(dǎo)致稅收流失，增加了稅收征管的難度。其三，納稅義務(wù)節(jié)點(diǎn)難以確定。“非出讓地”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有普通商品房的預(yù)售、備案制度，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)收入核算不規(guī)范產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和納稅時(shí)點(diǎn)不匹配，同時(shí)不按規(guī)定辦理納稅申報(bào)，讓稅務(wù)機(jī)關(guān)難以掌握其收入情況。

       課題組對(duì)加強(qiáng)“非出讓地”房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收管理作如下建議：首先，應(yīng)盡快明確村民委員會(huì)是否為企業(yè)所得稅納稅主體。其次，將竣工驗(yàn)收合格作為“非出讓地”房地產(chǎn)準(zhǔn)予銷(xiāo)售的前置條件。建議設(shè)置“非出讓地”房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目入市條件，所有項(xiàng)目必須竣工驗(yàn)收合格后才允許出租或以租代售。再次，加快“非出讓地”房地產(chǎn)信息共享平臺(tái)建設(shè)。同樣的收入規(guī)模，“非出讓地”房地產(chǎn)的稅收貢獻(xiàn)率高于普通商品房，建議可由住建部門(mén)牽頭，聯(lián)合稅務(wù)、市場(chǎng)監(jiān)管、金融監(jiān)管等部門(mén)共同搭建“非出讓地”房地產(chǎn)信息共享平臺(tái)，為加強(qiáng)對(duì)其的稅收征管提供準(zhǔn)確的信息支持。